2024年2月21日（水）

定休日、現場無し。

駐車場事業の融資の件で地銀の面談、の前に見積書を貰いに不動産屋へ。

土地代、駐車場整地、電気の引き込み等々でトータル約800万。

融資の申し込みの時には駐車台数25台にしてたけど、実際は余裕見て20台くらいかな？

1台3,000円/月だとしてMAXでも6万、年72万。利回り9%。稼働率70%としても利回り6.3％。あんまり良い話では無いよね。メリットがあるとすればそこの不動産屋との繋がりくらい？ その土地が担保として使えればラッキーぐらいに考えている。

この不動産屋は何となく他所を悪く言いがちなのかな？ コチラに寄り添ってる体なのか？

とりあえず税金で苦しんでいるよう。そりゃ儲かってりゃ税金払うでしょって思うけど。

拡大のために借金して、返済のために拡大して、また借金して、の繰り返しでやり繰りが苦しいらしい。それだけ借りられるんだから羨ましい限りだが。まぁ時代が違うか。

どこかで規模を抑えないと、それはそれとして苦しむ良い例か。何かを選択したら、何かを捨てなければならない事も当然あるよね。

地銀へ行くと早速融資の回答。結論はNGだ。正直ホッとした。

不動産屋が懇意にしている地元信金に続き2連続断られたので、コチラとしても体良く断りやすい。

NGの理由としては第一に収益性が見込めないこと。第二にそのせいで本業に差し支える可能性があることらしい。うんうん、そうだよねぇ。

銀行側としては貸した金がちゃんと返済されればそれで良いっちゃ良いのだけど、いざ返済が滞った時にある程度詰め寄られるらしい。金融庁とかから。銀行も上から目ぇ付けられちゃ敵わんか。

今回の案件についてはNGだったけど、代わりに色々と話を聞くことができた。

今後融資相談の可能性がある収益不動産への姿勢としては、決して無い訳では無いのだが、やはり物件そのものの条件が一番重要だと言う。次に会社の業績。担保としての不動産はオマケ程度とのこと。担保さえあればオッケーって訳では無いらしい。物件のエリアは支店があるところなら大丈夫みたい。

そうなると「将来担保として使えるかも？」という目線で物件を見ない方が良いかな。信託銀行みたいなところから借りるなら兎も角。

これまでの不動産賃貸業としての実績は、それはそれとしてちゃんと見てくれるとのこと。

自己資金をある程度貯めて、そこそこ良い条件の物件を地道に持ちかけて行くしかないか。途中で安い築古戸建に手を出してしまいそうだが。

地銀の後は地元信組へ口座開設の続き。コチラの案件は無事に済みそうだ。着金まで油断はできないが。初めての付き合いで短期だから金利は高めになりそう。2％前半くらいか。今後の付き合いを考えればまぁ已む無しか。

午後は修理に出していた靴を受け取りにお直し屋さんに行くも、主人が体調不良で急遽休みとのこと。残念。お大事に。

2024年2月15日（木）

O店夜勤務。

夜の客足はイマイチ。一時的に集中。

それより何より自分の精神的疲労で集中力保つのに苦労した。

昼間もシフトが入っていたが、父の入院手続きのため代わってもらう。

ケアマネに紹介してもらった病院は外観が大分古いが、働いているスタッフの対応は良さそう。

診断の結果、とりあえず1ヶ月程度入院しつつ様子を見ることに。

衝動行動が治まるようなら、老人ホームなど一般的な介護施設に行くことになりそうだ。仮に行き先が見つからなくても、見つかるまでは預かってもらえるみたいだし、関連施設の紹介もしてもらえるとのこと。非常に助かる。

明日は入院生活に必要な物を揃えて再度病院に行く予定。

病院にいる間に次男から原付免許試験の結果報告。またもギリギリ不合格。まぁ次回も頑張れ。

夜勤務前に駐車場融資の件で地銀より連絡。面談がしたいとの事。来週水曜に日程を決める。定休日だしまぁ大丈夫だろう。

てゆーか融資の審査が通っても、自己資金をどこまで入れる必要があるかで結構悩むんだけど、、、

長男が大学選びの件で家族LINEでグダグダ言ってる。私立は既に2校合格しているが、本命は国立なので滑り止めは1校で良い。明日が納付期限なんだがな。

とりあえず決まったようなので入学金だけWEBで納付する。授業料他は延期申請しておく。

国立後期まで長引いても3/20の合格発表までで受験は終了だ。

あ、アパートの解約連絡しておかないとだな。

2024年2月2日（金）

現場無し。朝の内に事務作業。

午前中に地元信組から融資の結果連絡。却下された。

理由としては駐車場経営の収益性が低いとのこと。仲介の不動産屋はこの信組に良くお世話になってるみたいだが、不動産屋を通したからと言って融資が通り易い訳でも無いということか。面談の時は感触は良かったんだけどな。

まぁ表向きはそう言ってるけど、決算書の内容とか面談時の印象とか色んな要素があるだろうからなんとも言えないな。

すぐに不動産屋に結果報告。別の地銀に話を持ちかけてもらう。一応この地銀にも付き合いがあるみたいだし、ウチも昨年末まで取り引きのあった所だ。早速今日の午後一で打ち合わせの機会を設けてもらう。話が早い。

コッチとしても信組より地銀の方が有り難い。今後の不動産融資の事を考えると、信組よりエリアに融通が効きそうだ。

不動産屋の社長も同席して打ち合わせ。なるほどこの人は調子良い体で話をするタイプか。近隣状況の説明が詳しくできるから助かる。

地銀の方も融資担当と副支店長が同席。今回の担当さんとは初顔合わせ。今後も取り引きが継続ができるのか、さて。

先日別件で融資相談した地元の信用組合からはまだ連絡は無い。まぁそんなに早くは決まらないか。

隣街に新しい古着屋がオープンしてたみたいなので早速行ってみる。狭いテナントだが品揃えは良し。

オーナーの考えとしてはガチガチの古着屋と言うよりも、町の服屋さんというイメージで開店したらしい。確かに品揃えのバランスは偏っていない。そんな中にもちゃんとヴィンテージらしいテイストの古着も混じってるから玄人さんも見る価値あり。

結局購入はしなかったのだがAVIREXのG-2フライトジャケットが気になった。民間品だけどかなり味がある。後で買うかな？

2024年1月29日（月）

2ヶ月以上ぶりに定休日以外の休日、というか現場無し日。

現場が無くても何かしら仕事はしてるから完全休日では無い。まぁ自らそうしてるから良いんだけど。

日中は駐車場経営のための融資打ち合わせで地元の信用金庫へ。まずは3期分の決算書の提出と現況のヒアリング。

今回の担当者とは初顔合わせだけど、やる気は感じられる。そんなピカピカの決算書じゃないから、稟議が通らなかったらなんだか申し訳ないなぁ。

駐車場経営の話は先週いきなりポンッと出た話だから、断られたら断られたで良いんだけど。

通ったら通ったで、次の不動産投資の足がかりにしたい。

先日買ったCOACHのチャッカブーツ（Q6579）を簡単に手入れしてお直しへ。

お直し屋さんに確認してもらったけど製法はマッケイ、、、と思ったら後でセメントだったとの連絡。レザーソールの縫いは一体何だったのか？

ヒール部分はレザー積んでると思ったら、何か樹脂らしきモノだった。そのくせ部分的に上からレザー被せてあって更に釘を打ったような飾りまでしてあるから、拘るところは拘る、経費削減できるところは削減してるらしい。なるほど確かに『手が届くラグジュアリー』。

今回はおもしろカスタムではなく、普通にハーフラバーとヒールの交換のみ。できるだけオリジナルに近い形で。

ついでに当日履いてたCHIPPEWAのワークブーツの一部補修について相談したり、革靴談義（？）をする。

この店はご兄弟の方が隣でリフォームとか建築関係のお店をしているので、どこまでがエリアなのか確認してもらう。もしかして飲食店や賃貸物件のリフォームなどでお世話になるかもしれない。普通の賃貸物件ならともかく、飲食店のリフォームとなるとセンスが必要になってくるから、自分でデザインするには自信が無い。

まぁ、特に弄る事なく経営できればそれに越したことは無いのだけれど。

2024年1月26日（金）

O店夜勤務。遅い出勤パターン。

客足は昼夜共に鳴かず飛ばず。夜は遅い時間に多少来たけど、閉店作業を手伝ってスタッフはサッサと上げる。

出勤前に採用した大学生スタッフと打ち合わせ。初出勤は2月から。

丁度早番社員の帰りに打ち合わせの時間が被ったんだけど、社員からの印象は良かったみたい。髪色についても特に文句無し。まぁ社長が良いと言ってるのだから良いんだけど。

看護の大学に行ってると教えたら「なるほど」と。第一印象大事だよね。

日中は地元の不動産屋と駐車場予定地の視察。なんかひょんな事からあれよあれよと話が進むな。

不動産屋の社長と一緒に現地周辺、特に狙ってるマンションまでのエリアを歩きつつ、地域の物件情報など話を聞く。東日本大震災の時の被害が有るトコ無いトコ、ほんの数メートル違いしかなくて、ホント運だなぁと思う。

マンションにも駐車場はもちろん有るのだけれど、1戸につき1.3台分くらいしかなくて供給不足なのは明らかだ。マンション以外の近場のアパートでも駐車場は足りてなさそう。

なにせこのエリアが開拓されたのは昭和からだから、1世帯車1台が当たり前。しかも今の車種より大分小ぶりだ。そりゃ足りなくなるわな。

物件のオーナーさんも業者任せで本気で賃貸業やってるわけじゃないから、今の時代に合わせたリフォーム他整備もやってないし。ウチで駐車場経営したら大分地域貢献になるのではと思う。

とは言え収益ももちろん大事。計測した感じMAX20数台と言ったトコロ。

マンションの月極は月3,000円、近隣の数少ない駐車場は2,500円だから、3,000円でも契約は取れると思う。20台としても月60,000円。低く見積もって7かけで48,000円。

土地代が580万。整地や外灯設置などで初期費用トータル700万としたら、表面利回り10.3%。低く見積もって8.2％。特段おいしい話では無いが悪くも無い。

ここの不動産屋には世話になっているから、何か継続的な取引で恩返しをしたいとは考えてるし、正直戸建てやアパートの賃貸管理では条件が悪いので頼めなさそうだし、いい塩梅かもしれない。

既に口座を持ってる地元信金に、不動産屋の方から話を持ちかけたところ、結構乗り気みたいだし。コレで融資が通らなかったら申し訳ないな。

とりあえず来週頭に初回打ち合わせ。ここから次の融資に繋げたいトコロだ。

最近はワークブーツを始め、靴ばかり買うので既に靴箱に収まりきらない。コレでは次を買うのに流石に躊躇してしまうので5足を売りに出す。

セカストは本日買い取り客が多すぎてNG。防犯上の目的で日を跨いで預かってはくれないらしい。WonderREXでは全点買い取り不可。ハードオフは一点だけ500円の値が付いたが他は無料引き取り扱い。仕方が無いので鑑定団に持ち込む。

2点は値が付き、他はまとめて値が付きトータル2,700円になった。良し良し。

ハードオフで見たCoachのチャッカブーツがヒールの剥がれで安くなってたので後で買おうかな。

2024年1月24日（水）

定休日につき現場無し。

午前中は地元の信組に融資の相談へ。

直近3期分の決算書と融資材料である見積書、あと念のため保有している土地建物の納税書を持参。

以前は支店長が担当してくれたが転勤のため交代。今回は課長の方。

融資額は100万強程度なので、割りとすんなり決まりそうな印象。

スケジュール的にはすぐ稟議に上げて、来週くらいに回答予定。スムーズに進めば2月上旬の内には着金まで持っていけそうか？

強いて言えば運転資金より設備資金の方が良いのだが。とりあえず今回のところは金融機関の開拓ができれば万々歳だ。初手からあまり我儘を言っても仕方無い。

話の最後に不動産融資の姿勢について聞いてみたが、どうも渋そうだ。無いわけでは無い。

まずは物件ありきで評価、補足として会社の実績とか担保とかを考慮。できれば地元の物件の方が良いとのこと。

まぁ取引先金融機関が多ければチャンスも増やせるので、開拓しとくに越したことは無い。

昨日やり残したI店清掃の残りを片付ける。

地元の不動産屋からメールが来ないので凸。社長がいたので話が早い。

結果的に話は無かったことになりそう。売主から売る気が感じられないらしい。のらりくらり。一応ジャッキアップと外壁塗装の見積もりは参考としてもらっておく。

社長と不動産管理業務について世間話。このエリアは生活保護者含め、所謂低所得者層がかなり多いらしい。治安大丈夫か？

家賃保証会社は審査が通らない人も多いため使わないそうだ。家賃保証を自社でやってるから直接滞納者へ取り立てに行くらしい。お疲れ様です、、、

だとしたら「築古物件をバリューアップさせてアッパー層に高値で貸す」作戦は難しそうだな。このエリアで賃貸業をするならもっと現実的な実需を追った方が現実的だ。トランクルームがなかなか埋まらないのも頷ける。

話の中で自社物件の土地の話になり、駐車場として利用できないか盛り上がる。

後で連絡来たけど、地元の信金の反応は良さそうとのこと。明後日一緒に現地確認に行く予定。

O店へ配管清掃しに行く。不動産屋で思いの外話し込んでしまったため遅くなってしまった。一応一通りは清掃したのでしばらくは保つだろう。

清掃途中で面接の時間になってしまう。応募者に声かけられるまで気づかなかった。

実家は大分遠いのだが、なんやかんやあってコッチで一人暮らししてるらしい。

面接していて特に人間性で問題があるようには見えないが、状況が不安定に思える。

ウチ以外に日中ガッツリ働ける職場を探しているみたいだから、先にそっちを決めてもらおう。今の状況で採用してしまうとコッチまで振り回されそうな予感がする。

先に昨日面接した応募者を採用して、様子を見てからでも遅くはないだろう。