定休日のため現場無し。
夜はネズミ退治に天井裏へ。
ダスキンの設置した毒エサとトラップはちゃんと機能してた。ダスキンさん、キャンセルしてごめんなさい、、、
とは言え設置後も店内に現れたから、個体を撃退しても、別の個体は現れるということだ。そもそも侵入させなければそれが一番良い。
先日購入したネズミ版バルサンみたいなヤツを設置。効果があると良いのだが。
追加購入した固形の忌避剤も2箇所追加。
ネズミに集会があるのなら「おい、あそこの家ヤバいらしいってよ」とか悪い評判を流して欲しいものだ。
I店スタッフから退職希望の連絡。通勤距離と家族の問題とのこと。
それは仕方が無いのだけれど、このような場合、本当に退職理由がそうなのか疑ってしまう。結局のところ、他人の頭の中など見えないのだ。
急に明日から行けませんでは店としても困るので、退職までの猶予を伺うが返信無し。何を考えているのか？
O店で明日から勤務予定の新人スタッフは、子供の体調不良のため来週から勤務させて欲しいとのこと。まぁ想定の範囲内だけど。
本人希望である社保加入条件を満たせるのかどうか、再度本人に考えるよう促す。何事も現実を見て計画を立てなければ、理想通りには行かないものだ。
午前中は予約していた市役所の都市計画課へ、キャンプ場経営の相談に伺う。
結論から言うとかなり無理筋であった。少なくともトイレやシャワー設備などを建てるのは厳しい。
経営中の飲食店から地続きの土地なのだが、全てひっくるめて『市街化調整区域』であることが一番の問題。そもそも飲食店側でさえ『基準』で言ったら満たしていない。
職員からすれば「そっちをどーこーする前に、こっちをどうにかして下さいよ」という話だ。
仮に飲食店側を、今の基準を満たすように再申請するとなると、建物を建て直す、浄化槽やグリストラップを配置換えする、駐車場を狭くする、隣地の田との境界に条件を満たした擁壁を作る（高低差？50cm以上の場合）、敷地の境界に区別できるようフェンスなどを建てる、などなど、はっきり言って現実的では無い。
仮に店を手放すにしても、そのような状況では買い手が現れるか疑問。悪条件を承知で購入してくれる人がいれば良いが、買い叩かれるのがオチ。黙って売ったらトラブルの元、と言うか違法。
土地の返却の際は当時の『現状維持』が基本なので更地にしなければならないだろう。地主との交渉次第ではあるが。建物の解体、浄化槽やグリストラップの埋め立てなど、費用がいくらかかるか分かったもんじゃない。
結局現状維持が一番なのだが、この先罪悪感を抱えたまま運営していくことになるだろう。堂々と胸張って商売したいんだけどな。
言っても仕方が無いが、当時の関係者達を恨む。フランチャイズ本部も施工会社も不動産屋も、知ってか知らずか「まぁ、どうにかなるっしょ」てな感じでゴリ押しで始めたんだろうけど。
最終的にはウチの責任になるからどうでもいいのかな？ 「きちんとしてよ」としか言えない。頭おかしいのか？
何を言おうが、最終的な責任は経営者にある。一番悪いのは『当時の経営者』だ。
自分も気を付けることにしよう。後の人に『負の遺産』を引き継いではいけない。継ぐ人がいるかどうか知らんけど。
とは言え、予定していた土地の整地で既に500万程かけているので、これは回収したい。
不幸中の幸いは、費用をこっちで持つ代わりに『10年無償』で土地を借りられたことだ。何もしなかったとしても、これ以上出ていく金は無い。
市街化調整区域の制限の中でも、最大のネックは『建築物』の扱いだ。コイツのせいで、擁壁問題、排水問題などクリアしなければならない条件が格段に厳しくなる。
色々確認してきたが、例えば農業をやるとして、ビニールハウスは建築物には当たらない。井戸のポンプ小屋なども同様。
プレハブを建てるにしても、工事現場のような一時的な使用の場合はOK。物入れとして常設してしまうとNG。
太陽光パネルは建築物には当たらないが、回収期間が長そうだ。仮に10年で回収できたとしても、11年目以降も土地を借りていられるか分からない。
建築物を建てるなら『接道条件』も満たしていなければならない。
予定していた土地と飲食店側の敷地の間に設備施設を建てるつもりでいたが、その土地だけ切り取って申請することはできない。道路に接していないからだ。
では道路に接している土地もひっくるめて申請するとなると、既に施工済みの土留めでは『擁壁』としての条件を満たしていないので、全てやり直す必要がある。
となると、条件としては『建築物は建てずに、更地にした土地をそのまま活用する』
ことになる。
今の飲食店の建物の中で、別の事業をすることは可能かどうか確認してみたが、そもそも市街化調整区域内で建築などの『開発行為』をする場合には、やっていい事業、ダメな事業があるらしい。
【参考】東京都都市整備局の場合
- 第３章 市街化調整区域における立地基準（PDF）
飲食店もそうだけど、食品・医薬品・文房具の小売業、理容・美容業、自動車整備業、療術業など、生活に必要なインフラが主。コンビニもここに含まれる。東京以外も同じと思われる。
市街化調整区域内での開発行為については以下が参考になった。
【参考サイト：イクラ不動産】
- 市街化調整区域における開発許可についてわかりやすくまとめた
- 市街化調整区域における建築許可についてわかりやすくまとめた
- 開発行為（かいはつこうい）とはなにかわかりやすくまとめた
- 開発許可が不要なケースについてわかりやすくまとめた
逆に言うと『開発行為』を行わない場合は、特に許可は必要無い。
例えば、仮設トイレを設置したいとすれば、仮設トイレが建築物に該当するかどうかが問題となる。一般的には当たらないらしいけど。
あとは事業を予定している土地の地目が畑なので、農業委員会にお伺いを立てれば良いのかな？ いい加減先走りで失敗もしたくないから、先に確認しておこう。
以下の記事によれば駐車場くらいは作れるっぽい。できれば公共性の高い方が良さそう。
【参考】市街化調整区域は駐車場経営がおすすめ！他の土地活用との比較も | 本格土地活用は、土地活用と駐車場経営に関する情報をお伝えするメディア
飲食店側の問題もあるし、これ以上都市計画課に相談しに行くのは無用かな。寧ろ行けば行くほど印象が悪くなる。
何か条件に合った新規事業を考えなければ。
夕方、近所のお寺に両替に行く。
お寺は賽銭など小銭が多く、コチラは店の釣り銭として小銭が必要なのでWin-Winの関係だ。金融機関で両替すると枚数によって手数料がかかるしね。
長話しをしてしまったが、お寺の経営事情など面白い話を聞くことができた。
宗教法人って税金面で色々優遇されてて羨ましいと思っていたけど、だからこそなのか、ちゃんと税務署の監査が定期的に来るらしい。
〇〇祭とかイベントをやるにしても、それが事業なのかどうかでかかる税金も違うとのこと。
結局そのお寺では事業として扱われることになったらしいが、それはそれとして、自分の給料も人件費として扱えるので利益圧縮はできる。その辺は個人事業主や法人経営者と一緒。やり方次第だ。
住職の給料（報酬）は個人事業主と言うよりも、むしろサラリーマンに近いっぽい。
場末（？）のお寺の住職さんなんかは、住職としての利益だけでは喰ってけないから、本業を別に持ってるのが普通。もっと国として保護されているものかと思った。
宗教法人とは言え、それだけで喰っていくなら、事業主として真面目に経営していかなければならない。集客のためにイベントを考えるとか。
このお寺の住職さんはその辺を考えているから、経営者として共感できて良い。
面白い話を聞けたお礼ではないが、コチラも情報提供をする。
最近はIndeedを使った採用で成果が出ているので、成果の結果など教えてあげた。
事業として競合するわけでも無し、お互いに切磋琢磨して、良い関係を続けていきたい。